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隨著中央“雙循環(huán)”經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的提出，國家、地方政府、協(xié)會、企業(yè)都在不同的層面重繪物流產(chǎn)業(yè)的布局和發(fā)展。物流園作為物流產(chǎn)業(yè)鏈中的節(jié)點，其建設(shè)和發(fā)展也呈現(xiàn)一種蓬勃的“生長態(tài)勢”，如何經(jīng)營好并服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略成為一個值得探討的課題。本文從一個生產(chǎn)制造型物流企業(yè)的一個園區(qū)運營為實例，研究物流園日常招商運營中如何服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略，以達拋磚引玉的目的。

組織結(jié)構(gòu)是要服從企業(yè)戰(zhàn)略，企業(yè)戰(zhàn)略指導(dǎo)建立組織結(jié)構(gòu)，二者只有在實踐中緊密結(jié)合才能實現(xiàn)組織效益的最大化。以A企業(yè)為例，其企業(yè)戰(zhàn)略方針是：“做優(yōu)鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈、做強物流服務(wù)網(wǎng)、做好產(chǎn)城生態(tài)圈”。為實現(xiàn)其物流戰(zhàn)略部分，該企業(yè)設(shè)置有1個物流產(chǎn)業(yè)集團和1個物流投資集團。（見下圖）

上圖中物流產(chǎn)業(yè)集團擔(dān)負整合省（市）屬企業(yè)物流業(yè)務(wù)重任，擁有5家公司；物流投資集團負責(zé)產(chǎn)業(yè)投資和經(jīng)營，被行業(yè)協(xié)會評為2020年全國50強物流企業(yè)，擁有6家二級子公司和10家三級子公司及諸多職能部門和分公司。其下轄B公司是全國首批“生產(chǎn)制造型5A級供應(yīng)鏈服務(wù)企業(yè)”，在企業(yè)定位中承擔(dān)基礎(chǔ)物流，屬物流板塊的核心組成部分，擬打造以運輸、園區(qū)運營、貿(mào)易等業(yè)務(wù)為前臺，風(fēng)控體系為中臺、行政管理為后臺的生產(chǎn)供應(yīng)鏈體系。

C物流中心是B公司運營的園區(qū)之一，擬打造城市配送類的物流樞紐集散中心，是B公司“外拓業(yè)務(wù)”的探索者。中心占地面積1 0 2畝，建筑面積12.52萬㎡，倉儲面積12.17萬㎡，均屬大開間樓倉。緊鄰鐵路集裝箱中心站，毗鄰自由貿(mào)易試驗區(qū)和海關(guān)，公鐵交通較為便利，空間上也處于行政區(qū)域的幾何中心。

C物流中心是B公司通過競拍所得，購置前該場地主要用于出租。購置后延續(xù)了單一的場地出租業(yè)務(wù)。同時，將物業(yè)管理分模塊進行了外包，先后投入4000萬元開展園區(qū)功能、形象和管理提升。形成了運維成本較高而收益低，與“擬打造物流樞紐集散中心，外拓業(yè)務(wù)”的目標相去甚遠的局面。

企業(yè)的一切活動最終都要服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略，C物流中心也應(yīng)該通過業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型實現(xiàn)盈利的同時服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略的實施。

B公司除場地租賃外，還具有運輸、倉儲托管、配送、信息服務(wù)、油品、貿(mào)易、融資等業(yè)務(wù)板塊。為實現(xiàn)“打造物流樞紐集散中心，外拓業(yè)務(wù)”的目標，C物流中心應(yīng)清退單純的場地租賃客戶，選擇合作鏈相對較長，可以在場地租賃以外有1個以上業(yè)務(wù)合作機會的客戶，從而與B公司其他業(yè)務(wù)板塊形成聯(lián)動效應(yīng)，為市場提供豐富的服務(wù)產(chǎn)品。

C物流中心的定位是打造城市配送類的物流樞紐集散中心，而倉儲托管和城市配送又是相互依存的業(yè)務(wù)，當前倉儲托管最有效和前沿的應(yīng)用就是依托于云倉的托管業(yè)務(wù)。因此研發(fā)公共云倉，夯實城市配送基礎(chǔ)就成為了重點。

首先是做方案定標準。方案可以按照整合現(xiàn)有場地、B公司已有的云倉信息系統(tǒng)、成熟的遠程監(jiān)管技術(shù)和倉儲配送、加工（分揀包裝）能力、及已引入園區(qū)的城市配送平臺等資源來做；定標準是要解決擬要買的產(chǎn)品和服務(wù)，首期可以按照倉儲托管（基礎(chǔ)產(chǎn)品）、配送、加工、信息、遠程監(jiān)管等五個方面來考慮，以打通云倉與城市配送之間的業(yè)務(wù)為重點，以后可以通過產(chǎn)品迭代，完善產(chǎn)品和服務(wù)；其次，整合資源打造公共云倉。在C物流中心選擇相對獨立的場所按所定標準研發(fā)云倉；最后是產(chǎn)品推廣和云倉擴容。在方案獲批建立云倉的同時，就要與目標客戶接洽，優(yōu)化標準，有利于云倉落地后的招商工作。在投入運營的云倉利用率達到一定水平后，結(jié)合市場需求發(fā)展區(qū)域性公共云倉，適時進行產(chǎn)品迭代。

按單一的場地租賃業(yè)務(wù)測算，C物流中心年收益估算為1750萬元左右（12.17萬平方，按單價15元/㎡/月，利用率8 0%估算），而按上述方法進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，收益大幅增加。

以2000㎡云倉，額定載荷為2t/㎡為例，收益估算為：（1）倉儲費：按重量計（重貨）：0.8元/噸/天，綜合利用率80%估算，收益為9 2萬元；按體積計（輕貨）0.6元/方/天，堆高2.5米，綜合利用率85%估算，收益為88萬元。單此項收益就是單純場地租賃的兩倍（均按非底倉測算）；（2）出入庫及托管費：按綜合周轉(zhuǎn)率4個月估算，出入庫量9 6 0 0 t（或者1 2 0 0 0方），估算收益30萬元左右；（3）其他：除以上兩項基礎(chǔ)產(chǎn)品收益外，還在運輸、城市配送、融資等方面存在收益機會。綜合下來，通過業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，收益有機會達到原方式的3倍。

通過上述分析，B公司在取得C物流中心后，應(yīng)對業(yè)務(wù)進行上述的轉(zhuǎn)型升級，即服務(wù)于A企業(yè)的戰(zhàn)略，又符合B公司對其定位。同時也能增加自身收益，整體提高組織的效益。同理，現(xiàn)在各種各樣的企業(yè)在布局物流園時，應(yīng)充分考慮是否符合自身戰(zhàn)略，企業(yè)的園區(qū)營運如何服務(wù)好自身戰(zhàn)略。